不動産投資とは？｜初心者向けに基礎知識と始め方を解説します。

近年、老後の資金づくりや副収入を目的として、以前よりも資産運用に関心を持つ人が多くなりました。

資産運用には、個人年金や株式投資など様々ありますが、不動産投資も人気のある資産運用の１つとして多くの人々の関心を集めています。

一方、不動産投資は初心者の方にとってハードルが高いイメージがあるようです。

そこで今回は不動産投資の基礎知識から、実際始めるにあたってどのように準備していけばいいのかなど、初心者の方にも簡単に理解できるように解説していきます。

この記事を読めば下記のことがわかります。

不動産投資とは？

不動産投資の仕組み

不動産投資とは、投資家がワンルームマンションやアパートなどの不動産を購入し、入居者にその不動産を賃貸し、入居者から家賃収入を得るものです。

通常は、不動産の管理を行う管理会社を通じて家賃の回収を行いますので、一般的な不動産投資の流れは以下の図のようになります。

なお、不動産投資で得られる収益には「家賃収入（インカムゲイン）」と「不動産の値上がり益（キャピタルゲイン）」の2つがあります。

不動産投資のスタイルは安定したインカムゲインの獲得を目指すことが一般的です。

キャピタルゲインを狙った不動産投資のスタイルは、購入した不動産をリノベーション（改装）してより高い価格で売却する、いわゆるプロ向けのスタイルとなります。

資産運用における不動産投資の位置づけ

資産運用（投資）により得られる利益（リターン）は不確実なものであり、一定の危険性（リスク）が伴います。

投資におけるリスクとは、予想通りのリターンが得られなかったり、元本が毀損してしまったりする可能性を指します。一般的に、リスクとリターンは比例するものであり、高いリターンが期待されるものほど、リスクも高くなる関係にあります。

不動産投資を含め、代表的な投資商品のリスク・リターンの関係を表した下図をご覧下さい。

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われています。

不動産は、株やFXのように激しい市況の変化にさらされることのない一方で、預貯金のように元本の安全性が必ずしも高くないためです。

不動産投資は、このような中間のリスク・リターン特性を有しているため、多く投資家からの関心を集めているのです。

不動産投資の種類と特徴

不動産投資にはいくつかの種類があり、それぞれ特性が異なります。

ここでは、代表的な4つについて説明します。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの1室のみを対象にする不動産投資です。

マンションの1室のみを対象にするため、一棟マンション等に比べて初期費用が抑えられ、初心者の方も取り組みやすい投資と言えます。

✅個人的にはあまりおすすめしません。ほとんど稼げないので。

節税を謳って勧めてくる業者には注意してください。

一棟マンション、アパート投資

一棟マンション、アパート投資とは

マンションやアパート一棟全てを対象にする不動産投資です。

一棟丸ごとが対象になるため、賃料収入も大きくなり、空室リスクも分散することが可能です。

一方、区分マンションと比較して多額の初期費用が必要であり、管理も煩雑になることから、不動産投資にある程度慣れてきた人向けの投資であると言えます。

駐車場投資

駐車場投資とは、建物がない土地を駐車場として活用し、駐車場の賃料を得る不動産投資です。

既に土地を保有している場合には、建物を建てる必要がないため、初期費用は圧倒的に少なくなります。

また、駐車場を駐車場運営業者へ一括で貸すことができれば、空室リスクもなく、管理の手間も非常に楽になります。
一方で、マンションを対象とした投資に比べてリターンが少なく、投資妙味があまりない投資方法です。
駐車場投資については、既に土地を保有している方が、初期費用をあまり掛けず一時的に活用するために行うことが一般的です。

J-REIT（不動産投資信託）投資

J-REIT（ジェイ・リート）とは、不動産投資信託のことを指し、いわゆるファンド（投資法人）です。

ファンドは、投資証券を東京証券取引所に上場しており、投資家は株式のように投資口の取得が可能です

ファンドは投資家から集めたお金で複数の不動産を所有しており、投資家はファンドの投資口を取得することによって、その不動産の賃料収入の一部を配当として受け取ることができます。

J-REIT投資は、不動産ファンドへの投資ではあるものの、そのリスク・リターン特性は株式投資に近く、いわゆる不動産投資とは毛色の違うものと考えたほうが良いと思います。

不動産投資のメリット・デメリット

ここまで不動産投資の仕組みや特性についてお話してきましたが、次は不動産投資には具体的にどのようなメリットがあるか、逆にどのようなデメリットがあるか確認していきましょう。

メリット

不動産投資の主なメリットとしては、以下のものが挙げられます。安定した家賃収入を収受できる
毎月、入居者からの家賃収入があり、安定した収益を得ることができます。

✅節税効果を享受できる
減価償却費などの経費によって、節税効果を得ることができます。

✅景気に左右されづらい
株式投資などに比べて、激しい変化のあるマーケットリスクにさらされることがなく、安定した運用が可能です。

✅レバレッジを活用できる
ローンを利用することで、用意する自己資金よりも資産価値の高い不動産を購入することが可能です。

✅生命保険、死亡保険として活用できる
不動産投資ローンには、通常返済期間中に投資家本人が死亡した場合にローンの残債が０になる特約が織り込まれているため、死亡時には残された家族が継続して不動産を保有し、家賃収入を収受できる仕組みになっています。

デメリット

不動産投資のデメリットとして押さえておきたいものは、主に以下のような内容です。

✅一定の初期費用（自己資金の用意）が必要
不動産を取得するにあたっては、ある程度の自己資金が必要です。概ね300～500万円程度を用意して始める方が多いです。

✅固定費用が発生する
不動産の管理費用や固定資産税などの固定費用が発生します。予め、どの程度の固定費が掛かってくるかを確認することが必要です。

✅金利の支払いが発生する
ローンを利用した場合、金利の支払いが必要となります。特に、金利が上昇した場合には支払い負担が増えるため、注意が必要です。

✅空室リスク
入居者が見つからない（空室）の場合、家賃収入がなくなってしまいます。入居者が住みたいと思える物件であるか、しっかり見極めることが必要です。

✅流動性リスク
流動性とは簡単に言うと「すぐ売れるか」ということです。不動産は株式などに比べて、売りたい時にすぐ売れるものではないため、余裕をもった売却期間を想定しておくことが必要です。

✅災害リスク
台風や地震などで不動産が破損するリスクがあります。多額の修繕費が発生してしまった場合、資金繰りが厳しくなりますので、万が一のために保険に加入しておくことをオススメします。

不動産投資はどのような人が取り組んでいるか

不動産投資に取り組んでいる人は、どのような属性の人が多いのでしょうか。

以下のグラフは健美家株式会社が定期的に実施している不動産投資家へのアンケート調査の結果です。

アンケート調査の結果によると、年齢は40代～50代が中心、性別は男性が圧倒的に多く、職業は会社員の方が半分以上を占めていることが分かります。

また、年収については比較的ばらつきがあるものの、用意した自己資金については500万円未満からスタートした方が最も多くなっています。

健美家株式会社　「第13回不動産投資に関する意識調査」より抜粋

不動産投資を始める上で必要な準備

不動産投資は投資金額が高額になりますので、自分が望まない投資となってしまったり、多額の損失を抱えてしまったりするリスクは最小限に抑える必要があります。

そのためには、基礎知識をつけるなど事前準備をしっかりと行うことが大切です。

ここでは、初心者の方が不動産投資に向け、どのように準備を進めていけば良いのかお話をしていきます。

不動産投資に関する知識をつける

まずは不動産投資について勉強し、知識をつけることが大切です。

✅不動産投資の勉強の仕方としては、以下の流れがおすすめです。

1. 不動産投資に関する書籍を読む
   不動産投資についてこれから勉強を始める方は、まず初心者向けの不動産投資の本を読むことから始めましょう。
   不動産投資の本は多数出版されており、総合書・投資哲学の本・税務の本・法律の本など分野は多岐にわたります。
   まず、初めの一冊を読むならば総合書を選ぶようにしましょう。
   その後、さらに詳しく知りたい分野があった場合に、その専門書を買うようにするのが効率的です。
2. 不動産投資に関するブログやコラムを読む
   不動産投資の勉強として、不動産投資家のブログやコラムを読むことも有効です。
   ブログ以外にも、TwitterなどのSNSや、Noteなどの情報発信サイトでも情報発信をされている方がいるので、是非チェックして下さい。
   上記のようなインターネット媒体の良いところは、情報の出るスピードが速い点と、投資家の生の声が聴ける点です。
   一方、インターネット媒体で掲載されている情報は正確性に欠けていたり、ポジショントークによるものも散見されます。
   そのため、自身で内容の信頼性はある程度判断できるよう、予め基礎的な知識は書籍などで理解しておく必要があります。
3. 不動産投資に関するセミナーに参加する
   自己学習で基礎的な知識を身に付けた後には、不動産投資に関するセミナーに参加することがオススメです。
   不動産投資の初心者向けのセミナーは複数開催されておりますので、不動産会社や他の投資家から直接情報・意見を収集できる貴重な場として、是非活用していただきたいと思います。

不動産投資の目的・目標を明確化する

不動産投資に関して１通りの学習が済みましたら、改めて自分がどのような目的で不動産投資を始めるのかをじっくり考え、目標を明確化しましょう。

安定的な副収入を得るためにやっていきたいのか、専業大家として不動産賃貸業で生活をしていきたいのかによって、目指すべきリターンや投資すべき金額も異なります。

また、家賃収入でどのくらいの金額を目指すのか、いつまでに達成したいのかも決めておきましょう。

目的・目標が明確化すれば、どのような不動産を取得し、どのような投資を行っていくべきなのか、自ずとやるべきことが見えてきます。

自己資金を貯める

不動産投資を始めるには、ある程度まとまった自己資金が必要です。

自己資金０で全額ローンで投資を始めることも場合によっては可能ですが（フルローン・オーバーローン）、かなりハイリスクな投資になりますので、少なくとも初心者の方はやめた方が無難です。

一般的に、不動産投資ローンを組む場合、自己資金の目安は物件価格のおよそ2～3割と考えられていますので、自分が投資したい物件の目安をつけ、必要な投資資金を貯めていきましょう。

資料請求をして、実際に投資用物件の情報を集めてみる

不動産投資の準備（知識・自己資金など）が整ったら、実際の投資用物件の情報を集めてみましょう。

インターネット上の不動産ポータルサイトでも物件は公開されていますが、特定の不動産会社しか情報を持っていない非公開物件というものもありますので、気になった不動産会社に対して資料請求をすることをオススメします。

✅不動産会社の選定は不動産投資を成功させるカギの１つです。

不動産会社は沢山あり、どの業者を選んだら良いか分からないという方は、以下のようなポイントで業者を絞ってみてください。

とはいえ不動産投資初心者の方はどのような業者があるのか分からないですよね。

次に先ほどのポイントをクリアしているおすすめの業者を紹介します。

おすすめの業者

初心者の方は以下のような大手どころを覗いてみてください。

FJネクスト　GALA NAVI

シノケン

大手どころではないですが最近だと小額で始められる

不動産投資クラウドファンディングという仕組みもあります。

CREAL

まとめ

不動産投資は、毎月安定した家賃が入ってくる魅力的な投資です。

一方、空室リスクや災害リスクなど、様々なリスクが存在することも事実です。

ですが、これらのリスクはしっかりと準備することで、ある程度軽減することが可能です。

また、努力次第では当初想定した収益を上回る運用ができる可能性もあります。

不動産投資は、自分の意志や考えを事業に反映させることができるものであり、これは株式投資などにはない、不動産投資ならではの醍醐味だと思います。

是非、自分の意志や思いを込めた不動産投資を実現できるよう、不動産投資の理解を深め、チャレンジして欲しいと思います。

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2020.05.10